【阿明小教室】請房仲「斡旋議價」該注意些什麼呢？
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【記者陳宣良/整理報導】
買賣房地產，透過合法仲介公司居間帶看尋屋議價，不但省時省事，也較能保障交易安全；當您看中一間喜歡房子要求房仲人員幫您去向屋主議價，房仲人員通常會要求您支付一筆議價斡旋金。但，甚麼是斡旋金?除了交付現金以進行議價斡旋外，還有其他替代方式?
請房仲「斡旋議價」該注意些什麼呢？以下是經常發生案例~
阿美最近看中一棟房子，賣家開價1000萬，但阿美的預算是900萬，於是拜託房仲業者幫忙跟賣家議價。
房仲業者提出要收出價2%左右的斡旋金，阿美也爽快地付了20萬元當斡旋金；誰知，房仲收了錢後，卻遲遲未給消息，阿美便向房仲業者討要之前付的斡旋金。
房仲業者卻說還在跟屋主溝通，希望能再多給一些時間處理，可是阿美不願意...
那麼，阿美應該怎麼辦才能拿回斡旋金呢?？大家知道收取斡旋金之後會產生什麼法律效果嗎？
而在正式簽約之前就先給房仲一筆錢，相信有很多人也會覺得不安心，但其實也有不用給錢，就可以斡旋的方法喔！
據房地買賣知識專家「賣厝阿明」作如下詳細解析：
所謂的斡旋金，指的是買方想與賣方協商房屋價格，為了表示買方之購買誠意，因此準備一筆「斡旋金」請房仲業者與賣方斡旋議價。這筆金額一般為出價的2%。
在要交付斡旋金之前，可依內政部所定斡旋金契約範本，在合約裡載明斡旋金之目的、斡旋金總額、斡旋有效期間、違約罰則，以及合約審閱期、是否收取服務費及收費標準，以保障雙方權益。
了解斡旋金的作用後，我們回到題目來解說。
一、阿美與房仲業者哪個有理？
答：這兩個人都各有缺失。
在把錢交與房仲議價前，應先把斡旋金目的、執行期間、違約罰則等等相關細節都寫進斡旋合約裡，才能保障雙方權益。
另外就算沒有簽約，房仲業者也應根據斡旋進度，隨時向買方回報；如果沒有成果，買方也可以跟房仲業者表明拿回斡旋金，避免浪費時間。
一般而言，斡旋期間都在3~7天左右，這段期間房仲業者若是沒與賣方議價成功，就必需無條件退還斡旋金給買方。
二、收取斡旋金會產生什麼法律效果？
答：交付斡旋金之後，若賣方沒有點頭同意買方出價，那麼買方僅需與房仲拿回斡旋金，不需負任何法律責任。
但若賣方同意買方出價，那斡旋金就會變成「定金」（俗稱轉定），代表之後的買賣契約就會按這個價格成交；此時，若買賣雙方有任一方突然反悔的話，就必須賠償另一方的損失。一般來說，買方是直接沒收斡旋金；賣方則是賠償兩倍斡旋金給買方。
三、不想給斡旋金，可以簽「要約書」
答：不給斡旋金的話，就必須簽一份「買賣要約書」，有契約為證，房仲業者才肯為你議價。「要約書」等同於是書面形式的「斡旋金」，有這份要約書，就不用再額外給房仲業者斡旋金。
「要約書」裡面會記載買方願意承購的價格、委託斡旋期限、付款方式及其它條件、違約罰則約定等等。若屋主在要約書上簽名，就代表同意買方提出的條件，將來簽定正式不動產買賣契約時，可按合約條件執行。
這邊要注意，「要約書」都有三天以上的審閱期，買方應仔細閱讀合約內容，若事後違約的話，一般要賠償「出價的3%」給予賣方，比付斡旋金的價格還要高。
最後提醒，以前的人大多拿現金直接請仲介代為斡旋，若沒有書面約定，就容易發生了不少法律問題，於是現在內政部直接規定，房仲需在民眾提出斡旋要求時，提供「斡旋金」與「要約書」兩種選擇，讓民眾自行決定，並以書面契約記載議價細節，避免後續糾紛。
而不管是哪一種斡旋方式，只要賣方同意，即是契約成立，所以建議買方如果沒有確定真的要這間房子的話，可別抱著試著出價看看的心態，請房仲斡旋，畢竟事後反悔，可是要損失一大筆違約金喔。
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